অস্ট্রেলিয়ার আবাসন বাজারে সম্পত্তি বিনিয়োগকারীদের প্রভাব দ্রুত বাড়ছে। নতুন পরিসংখ্যানে দেখা গেছে, বিনিয়োগকারীদের জন্য গৃহঋণের পরিমাণ এখন প্রায় নয় বছরের সর্বোচ্চ পর্যায়ে পৌঁছেছে। এমন সময়ে এই তথ্য সামনে এলো যখন প্রধানমন্ত্রী Anthony Albanese-এর সরকার প্রথমবারের মতো বাড়ি কিনতে চাওয়া মানুষদের সহায়তা করতে বড় কর সংস্কার আনার চেষ্টা করছে।
Australian Bureau of Statistics প্রকাশিত তথ্য অনুযায়ী, মার্চ প্রান্তিকে নতুন হোম লোনের মোট মূল্যের ৪০.৩ শতাংশই গেছে সম্পত্তি বিনিয়োগকারীদের হাতে। এটি ২০১৬ সালের শেষ দিকের পর সর্বোচ্চ হার।
অন্যদিকে প্রথমবারের মতো বাড়ি কিনতে চাওয়া ক্রেতাদের অংশ ছিল মাত্র ১৭.৪ শতাংশ। এই পরিসংখ্যান স্পষ্টভাবে দেখাচ্ছে যে উচ্চ সম্পত্তিমূল্য ও জীবনযাত্রার ব্যয়ের চাপে তরুণ ও মধ্যবিত্ত অস্ট্রেলিয়ানদের জন্য বাড়ি কেনা ক্রমেই কঠিন হয়ে উঠছে।
এই পরিস্থিতি সামাল দিতে ট্রেজারার Jim Chalmers তার সাম্প্রতিক ফেডারেল বাজেটে নেগেটিভ গিয়ারিং ও ক্যাপিটাল গেইনস ট্যাক্স (CGT) সুবিধায় বড় পরিবর্তনের প্রস্তাব দিয়েছেন।
প্রস্তাবিত সংস্কারের আওতায় ভবিষ্যতে নেগেটিভ গিয়ারিং কর-সুবিধা মূলত নতুন নির্মিত বাড়ির ক্ষেত্রেই সীমিত থাকবে। তবে বিদ্যমান বিনিয়োগ সম্পত্তিগুলো “গ্র্যান্ডফাদারিং” ব্যবস্থার মাধ্যমে বর্তমান সুবিধা ধরে রাখতে পারবে।
সরকার আরও পরিকল্পনা করছে বর্তমান ৫০ শতাংশ CGT ডিসকাউন্ট বাতিল করে এমন একটি পদ্ধতি চালু করার, যেখানে শুধুমাত্র মুদ্রাস্ফীতি-সমন্বয় করা লাভের ওপর কর আরোপ করা হবে।
তবে নতুন বাড়ি নির্মাণে উৎসাহ দিতে নতুন নির্মিত সম্পত্তি কেনা বিনিয়োগকারীদের জন্য কিছু CGT সুবিধা বহাল থাকতে পারে বলে ইঙ্গিত দেওয়া হয়েছে।
এছাড়া বাজেটে আবাসন অবকাঠামো উন্নয়নের জন্য ২ বিলিয়ন ডলার বরাদ্দ রাখা হয়েছে। এর মধ্যে রাস্তা, পানি সংযোগ এবং নতুন আবাসন প্রকল্পের সহায়ক অবকাঠামো উন্নয়নের পরিকল্পনা রয়েছে। সরকারের ধারণা, এসব উদ্যোগের ফলে আগামী এক দশকে প্রায় ৭৫ হাজার অস্ট্রেলিয়ান প্রথম বাড়ি কেনার সুযোগ পেতে পারেন।
বিশ্লেষকদের মতে, এসব সংস্কার কিছুটা হলেও বিনিয়োগকারী ও প্রথমবারের ক্রেতাদের মধ্যে প্রতিযোগিতা কমাতে পারে, বিশেষ করে নিম্ন ও মধ্যম দামের আবাসন বাজারে।
Tim Lawless, যিনি Cotality-এর সঙ্গে যুক্ত, বলেন বিনিয়োগকারী ও প্রথমবারের ক্রেতারা সাধারণত একই ধরনের কমদামি বা মাঝারি দামের সম্পত্তি লক্ষ্য করেন। ফলে কর-সুবিধা কমলে কিছুটা চাপ কমতে পারে।
তবে তিনি সতর্ক করেন, শুধু বিনিয়োগকারী কমলেই আবাসন সংকট মিটবে না। উচ্চ সম্পত্তিমূল্য, ঋণ পাওয়ার কঠোর শর্ত এবং ধার নেওয়ার সীমাবদ্ধতা এখনো বড় সমস্যা হয়ে থাকবে।
সবচেয়ে বড় বাধাগুলোর একটি হলো ব্যাংকগুলোর “সার্ভিসেবিলিটি বাফার” নীতি। এর আওতায় ঋণগ্রহীতাদের প্রমাণ করতে হয় যে সুদের হার অতিরিক্ত ৩ শতাংশ বেড়ে গেলেও তারা নিয়মিত ঋণ পরিশোধ করতে পারবেন।
Richard Holden বলেন, নেগেটিভ গিয়ারিং সংস্কার মালিক-বাসিন্দা ও বিনিয়োগকারীদের মধ্যে কিছুটা ভারসাম্য আনতে পারে। তবে শুধুমাত্র এই নীতির মাধ্যমে সম্পত্তির দাম বড়ভাবে কমে যাবে—এমন আশা করা ঠিক হবে না।
তার মতে, প্রকৃত সমাধান হচ্ছে ব্যাপক হারে নতুন বাড়ি নির্মাণ বৃদ্ধি এবং নির্মাণ ব্যয় কমানো।
অন্যদিকে e61 Institute-এর Nick Garvin এসব পদক্ষেপকে “সঠিক পথে একটি ধাপ” বলে মন্তব্য করেছেন। তার মতে, বিনিয়োগকারীদের কর-সুবিধা কমলে নিলামে প্রথম বাড়ির ক্রেতাদের প্রতিযোগিতামূলক অবস্থান কিছুটা শক্তিশালী হতে পারে।
তবে তিনি এটাও উল্লেখ করেন যে, বিনিয়োগকারীরা এখনো কিছু কর-সুবিধা পেয়ে যাবেন, কারণ ভাড়াজনিত ক্ষতি ভবিষ্যতের মূলধনী লাভের বিপরীতে সমন্বয় করার সুযোগ থাকছে।
Real Estate Institute of Australia-ও স্বীকার করেছে যে সংস্কারগুলো কিছুটা সহায়ক হতে পারে, কিন্তু এটি অস্ট্রেলিয়ার বিশাল আবাসন সংকট সমাধানের জন্য যথেষ্ট নয়।
সংস্থাটির সভাপতি Jacob Caine বলেন, এক দশকে অতিরিক্ত ৭৫ হাজার বাড়ির মালিক তৈরি হওয়া ইতিবাচক হলেও, এটি লাখ লাখ ভাড়াটিয়ার তুলনায় খুবই ছোট সংখ্যা যারা উচ্চ সম্পত্তিমূল্যের কারণে এখনো বাজারের বাইরে রয়ে গেছেন।
বিশেষজ্ঞরা এখনো বৃহত্তর সংস্কারের দাবি জানিয়ে যাচ্ছেন। তাদের মতে, আবাসন সংকট সমাধানে শুধু করনীতি নয়—বাড়ি নির্মাণ বৃদ্ধি, পরিকল্পনা আইন সংস্কার এবং স্ট্যাম্প ডিউটি পরিবর্তনের মতো পদক্ষেপও জরুরি।
বিশেষ করে Sydney, Melbourne, Brisbane, Perth এবং Adelaide-এর মতো বড় শহরগুলোতে আবাসন সামর্থ্য সংকট এখনো অত্যন্ত গুরুতর পর্যায়ে রয়েছে।
