অস্ট্রেলিয়ার ২০২৬ সালের ফেডারেল বাজেটে সম্পত্তি বিনিয়োগকারীদের জন্য বড় ধরনের কর পরিবর্তনের ঘোষণা দিয়েছে লেবার সরকার। বহু বছর ধরে চালু থাকা নেগেটিভ গিয়ারিং সুবিধা এবং ক্যাপিটাল গেইনস ট্যাক্স (CGT) ডিসকাউন্টে বড় কাটছাঁট আনার মাধ্যমে সরকার আবাসন বাজারে প্রথমবারের মতো বাড়ি কিনতে চাওয়া তরুণদের জন্য সুযোগ বাড়াতে চায়।
সরকারের যুক্তি হলো, বিনিয়োগকারীরা বর্তমানে যেভাবে বিদ্যমান বাড়িগুলো কিনে বাজারে প্রতিযোগিতা বাড়াচ্ছেন, তা সাধারণ ক্রেতাদের জন্য বাড়ি কেনা কঠিন করে তুলছে। তাই নতুন নীতির মাধ্যমে পুরনো বাড়ির বদলে নতুন বাড়ি নির্মাণে বিনিয়োগ উৎসাহিত করা হবে।
বর্তমানে অস্ট্রেলিয়ায় নেগেটিভ গিয়ারিং এমন একটি সুবিধা, যেখানে বিনিয়োগকারীরা যদি ভাড়া থেকে প্রাপ্ত আয়ের তুলনায় বেশি খরচ বহন করেন, তবে সেই লোকসান তাদের করযোগ্য আয় থেকে বাদ দিতে পারেন। কিন্তু বাজেট ঘোষণার পর থেকে এই সুবিধা শুধুমাত্র নতুন নির্মিত বাড়ির জন্য প্রযোজ্য হবে।
অর্থাৎ, বাজেট ঘোষণার পর কেউ যদি পুরনো বা প্রতিষ্ঠিত বাড়ি কেনেন, তাহলে ভবিষ্যতে সেই সম্পত্তির লোকসান কর ছাড় হিসেবে দেখাতে পারবেন না। তবে যারা ইতোমধ্যে পুরনো বাড়িতে নেগেটিভ গিয়ারিং সুবিধা পাচ্ছেন, তারা আগের নিয়মেই সুবিধা চালিয়ে যেতে পারবেন। একে “গ্র্যান্ডফাদারিং” বলা হচ্ছে। তবে তারা যদি নতুন করে আরেকটি পুরনো বাড়ি কিনেন, তাহলে নতুন নিয়ম প্রযোজ্য হবে।
সরকার আরও জানিয়েছে, ২০২৭ সালের ১ জুলাই পর্যন্ত নতুন বিনিয়োগকারীরা অস্থায়ীভাবে পুরনো সম্পত্তির ওপর নেগেটিভ গিয়ারিং সুবিধা নিতে পারবেন, এরপর তা পুরোপুরি বন্ধ হয়ে যাবে।
একই সঙ্গে ক্যাপিটাল গেইনস ট্যাক্সেও বড় পরিবর্তন আসছে। ১৯৯৯ সাল থেকে বিনিয়োগকারীরা যদি কোনো সম্পত্তি অন্তত ১২ মাস ধরে রাখতেন, তাহলে বিক্রির সময় লাভের ওপর ৫০ শতাংশ CGT ডিসকাউন্ট পেতেন। উদাহরণ হিসেবে, কেউ যদি ৫ লাখ ডলারে বাড়ি কিনে ১০ বছর পর ১০ লাখ ডলারে বিক্রি করতেন, তাহলে ৫ লাখ ডলারের লাভের মধ্যে মাত্র আড়াই লাখ ডলারের ওপর কর দিতে হতো।
নতুন ব্যবস্থায় সেই ৫০ শতাংশ ডিসকাউন্ট তুলে দিয়ে আবার পুরনো ইনফ্লেশন-ইনডেক্সড পদ্ধতিতে ফিরে যাচ্ছে সরকার। অর্থাৎ সম্পত্তির মূল্যবৃদ্ধি থেকে মুদ্রাস্ফীতির অংশ বাদ দিয়ে বাকি লাভের ওপর কর আরোপ করা হবে।
এছাড়া “রিয়েল ক্যাপিটাল গেইন”-এর ওপর ন্যূনতম ৩০ শতাংশ কর আরোপ করা হচ্ছে। সরকারের মতে, অনেক বিনিয়োগকারী অবসরের সময় কম আয়ের সুযোগ নিয়ে সম্পত্তি বিক্রি করে কম কর দিতেন। নতুন নিয়মের ফলে সম্পত্তি বিক্রি বিলম্ব করার প্রবণতা কমবে এবং বাজারে বাড়ির সরবরাহ আরও নিয়মিত হবে।
বর্তমান বিনিয়োগকারীদের ক্ষেত্রেও CGT পরিবর্তন আংশিকভাবে প্রযোজ্য হবে। ২০২৭ সালের ১ জুলাই পর্যন্ত যে মূল্যবৃদ্ধি হবে, তার ওপর পুরনো ৫০ শতাংশ ডিসকাউন্ট প্রযোজ্য থাকবে। তবে এরপরের মূল্যবৃদ্ধি নতুন ইনফ্লেশনভিত্তিক ব্যবস্থার আওতায় পড়বে।
বিশেষজ্ঞরা বলছেন, এই পরিবর্তনের ফলে কিছু বিনিয়োগকারী বাজার থেকে সরে যেতে পারেন, যা ভাড়ার বাজারে নতুন চাপ তৈরি করতে পারে। অস্ট্রেলিয়ায় ইতোমধ্যেই ভাড়ার সংকট তীব্র, যেখানে দীর্ঘদিন ধরে জাতীয় ভ্যাকেন্সি রেট প্রায় ১ শতাংশের আশেপাশে রয়েছে।
যদিও সরকার দাবি করছে, স্বল্পমেয়াদে ভাড়া বাড়লেও তা খুব সীমিত হবে—গড়ে সপ্তাহে ২ ডলারেরও কম। তাদের মতে, নতুন বাড়ি নির্মাণে বিনিয়োগ বাড়লে দীর্ঘমেয়াদে আবাসনের সরবরাহ বাড়বে এবং ভাড়ার ওপর চাপ কমবে।
