অস্ট্রেলিয়ার সম্পত্তি খাত সতর্ক করে বলেছে, নেগেটিভ গিয়ারিং এবং ক্যাপিটাল গেইনস ট্যাক্স (CGT) ব্যবস্থায় প্রস্তাবিত পরিবর্তন দেশটির আবাসন সংকট আরও বাড়াতে পারে এবং ভাড়ার বাজারে নতুন চাপ তৈরি করতে পারে।
আসন্ন ফেডারেল বাজেটের আগে এই বিতর্ক তীব্র আকার ধারণ করেছে। প্রধানমন্ত্রী Anthony Albanese-এর নেতৃত্বাধীন লেবার সরকার আবাসন খাতে সংস্কারের অংশ হিসেবে বিনিয়োগকারীদের কর সুবিধায় বড় পরিবর্তন আনার প্রস্তুতি নিচ্ছে। আলোচনায় থাকা প্রস্তাবগুলোর মধ্যে রয়েছে নেগেটিভ গিয়ারিং সুবিধা সীমিত করা এবং বিনিয়োগ সম্পদের ওপর বিদ্যমান ৫০ শতাংশ Capital Gains Tax ডিসকাউন্ট পুনর্গঠন বা কমিয়ে আনা।
সম্পত্তি উন্নয়নকারী প্রতিষ্ঠান, বিনিয়োগকারী সংগঠন এবং শিল্প প্রতিনিধিরা বলছেন, এই পরিবর্তনগুলো আবাসিক সম্পত্তিতে বেসরকারি বিনিয়োগ নিরুৎসাহিত করতে পারে। বর্তমানে অস্ট্রেলিয়ার বড় শহরগুলো—Sydney, Melbourne এবং Brisbane—ইতোমধ্যেই অত্যন্ত কম ভাড়ার শূন্যতার হার এবং দ্রুত জনসংখ্যা বৃদ্ধির চাপে রয়েছে।
শিল্প সংশ্লিষ্টদের মতে, নতুন বিনিয়োগকারী কমে গেলে ভাড়ার জন্য উপলভ্য বাড়ির সংখ্যা আরও কমে যাবে, যার সরাসরি প্রভাব পড়বে ভাড়ার দামে।
বিশ্লেষকরা বলছেন, অনেক সম্পত্তি বিনিয়োগকারী বর্তমানে নেগেটিভ গিয়ারিং এবং CGT ছাড়ের ওপর নির্ভর করেন, কারণ উচ্চ সুদের পরিবেশে এই কর সুবিধাগুলো বিনিয়োগকে আর্থিকভাবে লাভজনক করে তোলে। যদি এসব সুবিধা কমিয়ে দেওয়া হয়, তাহলে অনেক বিনিয়োগকারী হয় সম্পত্তি বিক্রি করতে পারেন, নয়তো নতুন বিনিয়োগ থেকে সরে দাঁড়াতে পারেন।
অর্থনীতিবিদদের একটি অংশ মনে করছেন, কর সংস্কারের ফলে বিশেষ করে বিনিয়োগনির্ভর বাজারগুলোতে বাড়ির দামের ওপর নিম্নমুখী চাপ তৈরি হতে পারে। এতে প্রথমবারের মতো বাড়ি কিনতে চাওয়া মানুষ কিছুটা সুবিধা পেতে পারেন।
তবে সমালোচকরা বলছেন, যদি বিনিয়োগ এবং নতুন নির্মাণ কমে যায়, তাহলে প্রথম বাড়ি ক্রেতাদের জন্য সম্ভাব্য সুবিধা ভাড়াটিয়াদের জন্য বড় সমস্যায় পরিণত হতে পারে। কারণ আবাসন সরবরাহ কমে গেলে ভাড়া আরও দ্রুত বাড়তে পারে।
অন্যদিকে সংস্কারপন্থীরা যুক্তি দিচ্ছেন, বর্তমান কর ব্যবস্থা মূলত ধনী বিনিয়োগকারীদের সুবিধা দেয় এবং অতিরিক্ত বিনিয়োগমূলক কার্যক্রমের মাধ্যমে বাড়ির দাম বাড়িয়ে দেয়। তাদের মতে, কর সুবিধা সীমিত করলে বিনিয়োগকারীরা বিদ্যমান বাড়ির বদলে নতুন নির্মাণে বেশি আগ্রহী হবেন, যা দীর্ঘমেয়াদে আবাসন সরবরাহ বাড়াতে সহায়তা করবে।
সরকারও ইঙ্গিত দিয়েছে যে তারা বিনিয়োগকে নতুন নির্মিত আবাসনের দিকে সরিয়ে নিতে চায়, যাতে তরুণ অস্ট্রেলিয়ানদের জন্য বাড়ি কেনা সহজ হয়।
তবে সবাই এই আশঙ্কার সঙ্গে একমত নন যে কর পরিবর্তনের ফলে ভাড়া হঠাৎ বেড়ে যাবে। কিছু বিশ্লেষক Victoria-তে সাম্প্রতিক সম্পত্তি কর বৃদ্ধির উদাহরণ তুলে ধরেছেন, যেখানে বড় ধরনের বাজার ধসের সতর্কতা থাকা সত্ত্বেও বিনিয়োগকারীদের কার্যক্রম তুলনামূলকভাবে স্থিতিশীল ছিল।
এই বিতর্ক এখন অস্ট্রেলিয়ার সবচেয়ে স্পর্শকাতর অর্থনৈতিক ও রাজনৈতিক ইস্যুগুলোর একটিতে পরিণত হয়েছে। সম্পত্তি বিনিয়োগকারী, ভাড়াটিয়া, অর্থনীতিবিদ এবং আবাসন অধিকারকর্মীদের মধ্যে বিভক্ত মতামত তৈরি হয়েছে—কর সুবিধা কমালে সত্যিই কি আবাসন আরও সাশ্রয়ী হবে, নাকি এতে অস্ট্রেলিয়ার আবাসন সংকট আরও গভীর হবে।
