অস্ট্রেলিয়ার আবাসন বাজার বড় ধরনের অস্থিরতার মুখে পড়তে পারে বলে সতর্ক করেছেন অর্থনীতিবিদ ও সম্পত্তি বিশেষজ্ঞরা। Australian Labor Party সরকারের নেগেটিভ গিয়ারিং সংস্কার পরিকল্পনা নিয়ে উদ্বেগ বাড়ছে, কারণ সমালোচকদের মতে এই পরিবর্তন ভাড়া বাসার সংকট আরও তীব্র করতে পারে এবং শহরাঞ্চলে ভাড়া অস্বাভাবিকভাবে বেড়ে যেতে পারে।
সরকারের পরিকল্পনা অনুযায়ী, ভবিষ্যতে নেগেটিভ গিয়ারিং সুবিধা সীমিত করা হবে। এতে সম্পত্তি বিনিয়োগকারীরা আর তাদের বিনিয়োগজনিত ক্ষতি অন্য আয়ের বিপরীতে কর ছাড় হিসেবে ব্যবহার করতে পারবেন না।
সরকার বলছে, এই নীতির লক্ষ্য হলো বাড়ির দাম নিয়ন্ত্রণ করা এবং নতুন প্রজন্মের জন্য আবাসন আরও সহজলভ্য করা। তবে সমালোচকদের মতে, এতে সবচেয়ে বেশি ক্ষতিগ্রস্ত হবেন ছোট বা মাঝারি “মাম অ্যান্ড ড্যাড” বিনিয়োগকারীরা, যারা অবসরকালীন আয়ের জন্য ভাড়াবাড়ির ওপর নির্ভর করেন।
RMIT University-এর অর্থনীতি অধ্যাপক Sinclair Davidson এই প্রস্তাবকে “অর্থনৈতিকভাবে দায়িত্বজ্ঞানহীন” বলে মন্তব্য করেছেন। তার মতে, একের পর এক সুদের হার বৃদ্ধির চাপে থাকা প্রায় ২২ লাখ সম্পত্তি বিনিয়োগকারীর জন্য এই সংস্কারের সময়টি অত্যন্ত খারাপ।
তিনি সতর্ক করেছেন, অনেক ছোট বিনিয়োগকারী বাধ্য হয়ে সম্পত্তি বিক্রি করতে পারেন। এর ফলে বাজারে বড় করপোরেট ল্যান্ডলর্ড ও সুপারঅ্যানুয়েশন ফান্ডগুলোর প্রভাব বাড়বে, আর সাধারণ ব্যক্তিগত বিনিয়োগকারীরা ধীরে ধীরে বাজার থেকে ছিটকে পড়বেন।
সরকারের পরিকল্পনায় নতুন নির্মিত বাড়িগুলোকে এই সংস্কারের বাইরে রাখার কথা রয়েছে, যাতে নতুন আবাসন নির্মাণ উৎসাহিত হয়।
তবে Empower Wealth Advisory-এর সম্পত্তি বিশেষজ্ঞ Ben Kingsley মনে করেন, এতে পুরনো ও জনপ্রিয় শহুরে এলাকাগুলোতে ভাড়া বাসার সংকট আরও বাড়তে পারে।
তার মতে, নতুন বাড়ির বেশিরভাগই শহরের বাইরে বা উঁচু অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পে তৈরি হচ্ছে। ফলে প্রতিষ্ঠিত অভ্যন্তরীণ শহরাঞ্চলে ভাড়াটিয়াদের মধ্যে প্রতিযোগিতা বাড়বে এবং ভাড়া দ্রুত বাড়তে পারে।
SQM Research-এর প্রধান Louis Christopher সতর্ক করেছেন, যদি নতুন ও পুরনো সব সম্পত্তির ক্ষেত্রেই নেগেটিভ গিয়ারিং সুবিধা বাতিল করা হয় এবং কোনো “গ্র্যান্ডফাদারিং” সুবিধা না থাকে, তাহলে শহরের ভাড়া ২০ শতাংশ পর্যন্ত বেড়ে যেতে পারে।
এমনকি ধাপে ধাপে পরিবর্তন কার্যকর হলেও জনপ্রিয় এলাকায় ভাড়া বাড়বেই বলে মনে করছেন বিশেষজ্ঞরা।
অধ্যাপক ডেভিডসন আরও একটি উদ্বেগের কথা বলেছেন। তার মতে, যদি মালিকরা আর মেরামত বা রক্ষণাবেক্ষণ খরচ কর ছাড় হিসেবে দাবি করতে না পারেন, তাহলে তারা সম্পত্তির মান উন্নয়নে আগ্রহ হারাতে পারেন। এতে দীর্ঘমেয়াদে আবাসনের মানও খারাপ হতে পারে।
বর্তমানে নেগেটিভ গিয়ারিং ব্যবস্থার মাধ্যমে বিনিয়োগকারীরা সুদ, মেরামত ও অন্যান্য খরচজনিত ক্ষতি তাদের বেতন বা অন্যান্য আয়ের বিপরীতে সমন্বয় করতে পারেন।
সরকারের নতুন পরিকল্পনা মূলত এই সুবিধা সীমিত করতে চায়, বিশেষ করে নির্দিষ্ট সময়ের পর কেনা সম্পত্তির ক্ষেত্রে। তবে নতুন নির্মিত বাড়িগুলোকে ছাড় দেওয়া হতে পারে, যাতে আবাসন নির্মাণ বাড়ে।
সরকার মনে করছে, এই পরিবর্তন দীর্ঘমেয়াদে বাড়ির মালিকানা সহজ করবে। কিন্তু সমালোচকদের মতে, সঠিক ভারসাম্য ছাড়া এই সংস্কার কার্যকর করা হলে ভাড়া সংকট আরও খারাপ হতে পারে।
কিছু বিনিয়োগকারী এখন কোম্পানি বা ট্রাস্ট কাঠামোর মাধ্যমে সম্পত্তি কেনার বিকল্প ভাবছেন, কারণ সেখানে এখনো কিছু কর সুবিধা থাকতে পারে। তবে এতে করপোরেট করহার, জটিল আইনি কাঠামো এবং ক্যাপিটাল গেইনস ট্যাক্স সংক্রান্ত অতিরিক্ত ঝুঁকি তৈরি হবে।
বিশ্লেষকদের মতে, সরকার যেহেতু ট্রাস্ট বণ্টন ব্যবস্থাতেও পরিবর্তনের কথা ভাবছে, তাই অস্ট্রেলিয়ার সম্পত্তি বাজার এখন বড় অনিশ্চয়তার মধ্যে রয়েছে।
ফেডারেল বাজেটের আগে সবচেয়ে বড় প্রশ্ন হয়ে দাঁড়িয়েছে— এই সংস্কার কি সত্যিই আবাসনকে সাশ্রয়ী করবে, নাকি ভাড়াটিয়া ও বিনিয়োগকারী উভয়ের জন্য পরিস্থিতি আরও কঠিন করে তুলবে।
