অস্ট্রেলিয়ার ফেডারেল বাজেটে সম্পত্তি কর ব্যবস্থায় বড় ধরনের পরিবর্তনের ঘোষণা ঘিরে দেশটির আবাসন বাজারে অনিশ্চয়তা তৈরি হয়েছে। বিশ্লেষকদের আশঙ্কা, বিনিয়োগকারীদের আতঙ্কিত মনোভাবের কারণে স্বল্পমেয়াদে বাড়ির দাম প্রত্যাশার তুলনায় বেশি কমে যেতে পারে, কারণ অনেক বিনিয়োগকারী দ্রুত সম্পত্তি বিক্রি করে অন্য খাতে অর্থ সরিয়ে নিতে পারেন।
প্রধানমন্ত্রী Anthony Albanese নেতৃত্বাধীন লেবার সরকার বলছে, নতুন নীতির ফলে প্রথমবারের মতো বাড়ি কিনতে যাওয়া ক্রেতারা সম্পত্তি নিলামে বাড়তি সুবিধা পাবেন। সরকারের মতে, বিনিয়োগকারীদের অংশগ্রহণ কমে গেলে সাধারণ ক্রেতাদের জন্য প্রতিযোগিতা সহজ হবে।
ফেডারেল বাজেটে ঘোষণা করা হয়েছে, ২০২৭ সালের জুলাই থেকে শুধুমাত্র নতুন নির্মিত সম্পত্তির ক্ষেত্রে নেগেটিভ গিয়ারিং ও ক্যাপিটাল গেইনস ট্যাক্স (CGT) ডিসকাউন্ট সুবিধা সীমিত করা হবে। তবে বর্তমানে যারা সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করেছেন, তাদের জন্য বিদ্যমান সুবিধা বহাল থাকবে।
অস্ট্রেলিয়ার হাউজিং মন্ত্রী Clare O’Neil বলেন, “অনেক প্রজন্ম ধরে অস্ট্রেলিয়ানরা মনে করছেন আবাসন বাজার ক্রমশ অন্যায্য হয়ে উঠছে। এখন পরিবর্তনের সময় এসেছে।”
সরকারি ট্রেজারি পূর্বাভাস দিয়েছে, এই পরিবর্তনের ফলে আগামী তিন বছরে বাড়ির দাম বৃদ্ধির হার প্রায় ২ শতাংশ কমে যেতে পারে। একই সঙ্গে ভাড়ার বাজারে খুব সামান্য প্রভাব পড়বে, যেখানে সাপ্তাহিক গড় ভাড়া মাত্র ১ থেকে ২ ডলার পর্যন্ত বাড়তে পারে বলে ধারণা করা হচ্ছে।
তবে বাজার বিশ্লেষকরা সতর্ক করেছেন, বিনিয়োগকারীদের আতঙ্ক যদি দ্রুত ছড়িয়ে পড়ে, তাহলে স্বল্পমেয়াদে আবাসন বাজারে বড় ধরনের চাপ তৈরি হতে পারে। অস্ট্রেলিয়ার বৃহত্তম ব্যাংক Commonwealth Bank বলেছে, আগামী কয়েক বছরে বাড়ির দাম স্বাভাবিক অবস্থার তুলনায় প্রায় ৩ শতাংশ কম থাকতে পারে। গড় একটি বাড়ির ক্ষেত্রে এর অর্থ প্রায় ২০ হাজার ডলার মূল্যহ্রাস।
ব্যাংকটির সিনিয়র অর্থনীতিবিদ ট্রেন্ট সন্ডার্স বলেন, “মানুষের মনোভাব যদি দ্রুত নেতিবাচক হয়ে যায়, তাহলে বাজারে স্বল্পমেয়াদে আরও তীব্র মূল্যপতন দেখা যেতে পারে।”
এদিকে বিশেষজ্ঞরা মনে করছেন, নতুন করনীতির ফলে বিনিয়োগকারীরা ভবিষ্যতে পুরনো বাড়ির বদলে নতুন অ্যাপার্টমেন্ট, টাউনহাউস এবং উচ্চ-ঘনত্বের আবাসন প্রকল্পে বেশি আগ্রহী হবেন। কারণ নতুন নির্মাণ খাতে কর সুবিধা তুলনামূলক বেশি থাকবে।
রিয়েল এস্টেট বিশ্লেষক অ্যাডাম ক্রাউলি বলেছেন, “এটি গত এক দশকের মধ্যে সবচেয়ে বড় সম্পত্তি কর সংস্কার। এতে নতুন আবাসন নির্মাণে বিনিয়োগ বাড়তে পারে।”
অন্যদিকে সম্পত্তি খাতের বিভিন্ন সংগঠন এই সংস্কারের তীব্র সমালোচনা করেছে। তাদের দাবি, বিনিয়োগকারীরা বাজার ছাড়লে ভাড়ার জন্য উপলব্ধ বাড়ির সংখ্যা কমে যাবে, ফলে ভবিষ্যতে ভাড়া আরও বেড়ে যেতে পারে।
Finance Brokers Association of Australia সতর্ক করে বলেছে, জনসংখ্যা বৃদ্ধি এবং সীমিত আবাসন সরবরাহের মধ্যে বিনিয়োগ কমে গেলে ভাড়াটিয়াদের ওপর বাড়তি চাপ পড়বে।
একই ধরনের উদ্বেগ প্রকাশ করেছে Housing Industry Association। সংগঠনটির মতে, অনেক ছোট বিনিয়োগকারী বিকল্প খাতে চলে যেতে পারেন বা কর এড়াতে অন্য করপোরেট কাঠামো ব্যবহার করতে পারেন।
বাজেট ঘোষণার পর শেয়ারবাজারেও বড় প্রভাব দেখা গেছে। Commonwealth Bank-এর শেয়ার একদিনেই ১০ শতাংশের বেশি পড়ে যায়। এছাড়া Westpac, National Australia Bank এবং ANZ-এর শেয়ারও উল্লেখযোগ্যভাবে কমেছে।
বিশ্লেষকদের মতে, সুদের হার বৃদ্ধি, ধীর অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি এবং নতুন করনীতির সমন্বিত প্রভাব আগামী কয়েক বছরে অস্ট্রেলিয়ার আবাসন বাজারকে বড় ধরনের চাপে ফেলতে পারে।
